ファンド概要
本ファンドは、ファンド出資金を原資として株式会社明豊エンタープライズ（以下、明豊エンタープライズ社）への貸付を行います。明豊エンタープライズ社は、中野区新井に所在する不動産（土地）を取得のうえ、賃貸マンションを建設し、完成後に第三者へ売却するプロジェクトを計画しています。本貸付金は当該物件の取得資金に充当され、元本および利息は、その売却代金ならびに自己資金により返済される計画です。
なお、本ファンドの募集方式は「抽選方式」です。
投資のポイント
・貸付先は東証スタンダードの上場企業
・「中野区新井」新築賃貸マンション開発プロジェクト
・根抵当権第1順位、LTV71.8%
・毎月分配型
貸付先は東証スタンダードの上場企業
借入人である明豊エンタープライズ社は、1968年設立の東京都目黒区に本社を置く総合不動産デベロッパーであり、東証スタンダード（証券コード8927）の上場企業です。首都圏を中心に賃貸マンション・アパートの開発・販売をコア事業としています。
業績は堅調で増収・黒字決算を続けています。直近期である2025年7月期（連結）には、売上高29,796百万円（前期比45％増）、営業利益3,374百万円（前期比44％増）、当期利益1,894百万円（前期比38％増）を計上しています。
同社はこれまでにCOMMOSUSを通じて4ファンド・計5億6,836万円の借入を実施し、そのうち3ファンド・3億4,836万円分については、既に問題なく返済を完了しています。
COMMOSUSでの実績 ※2026年1月14日時点
| 運用中 | 1ファンド/2億2,000万円 |
|---|---|
| 償還 | 3ファンド / 3億4,836万円 |
| 償還率 | 100％ |
「中野区新井」新築賃貸マンション開発プロジェクト
今回、明豊エンタープライズ社が取り扱うのは、東京都中野区新井に所在する不動産（土地）です。本物件は、西武新宿線「沼袋駅」から徒歩8分の閑静な住宅街に位置しています。土地取得後、同社にて賃貸マンションを建築し、完成後に第三者への売却を予定しています。
本物件のある「中野区新井エリア」は、中野区北部の落ち着いた住環境と、都心への優れたアクセスが魅力の地域です。最寄りの「沼袋駅」から「西武新宿駅」へは各駅停車で約11分（5駅）で直通。また、バスを利用すればJR中央線・総武線「中野駅」へも約9分でアクセス可能です。 周辺にはスーパーやコンビニ等の生活利便施設が充実しているほか、中野駅圏内の「中野ブロードウェイ」や大型商業施設も生活圏内に収めます。さらに、広大な「平和の森公園」が徒歩圏内にあり、豊かな緑や運動施設が日常の憩いを提供します。
本物件は、中野駅周辺の賑わいを享受しながら、住居としての静穏さを保てる希有な立地です。単身者からファミリー層まで幅広い賃貸ニーズが見込まれるほか、駅徒歩8分という利便性の高さは、将来の売却時においても高い流動性と資産価値を裏付けるものとなり、第三者への売却の可能性は高いと判断しています。
【本案件の社会的インパクト】
本プロジェクトは、高い賃貸需要を背景とする中野区新井エリアにおいて、最新の耐震・防火基準を満たす良質な新築住宅を供給します。これは単なる不動産開発に留まらず、地域の防災性向上と安全な住環境の創出に直接的に寄与するものです。また、新たな居住層の流入は周辺商店街の利用促進に繋がり、地域経済の活性化と持続可能なコミュニティ形成を後押しします。上場企業の知見を活かした開発を通じて、景観の刷新とエリア価値の向上という社会的価値の創出が期待できます。
根抵当権第1順位、LTV71.8%
本ファンドにおける貸付では、当該物件に対して根抵当権第1順位で担保設定を行います。本物件の評価額は4億1,800万円で、LTV（※）は71.8%になります。
なお今回、明豊エンタープライズ社では当該物件において開発行為を行いますが、開発リスクの一部が顕在化した場合、担保評価額が下がりLTVが上昇する可能性があります。
※LTVとは・・Loan to Valueの略称で、借入金の安全度を測る指標です。貸付の対象となる担保評価額と貸付残高の比率をあらわし、一般的には以下の式で計算されます。
【LTV=貸付残高/担保評価額】
例えば、担保評価額が100万円で、70万円を融資する場合、LTVは70%となります。
