ファンド概要
本ファンドは、投資家の皆様からの出資金を原資として、株式会社TRIAD（以下、TRIAD社）に対し8億円の融資を行います。
TRIAD社は、東京都千代田区内神田一丁目に所在し、大手町エリアに近接する収益ビル（借地権付）を保有する企業の株式を取得し、同ビルの実質的所有者となります。株式取得後は、建物内の権利関係を集約するなどバリューアップを図り、また当該土地も取得して、土地・建物一体で第三者に売却する計画です。本融資資金は当該株式の譲渡代金に充当され、元利金の返済は当該物件の売却代金および自己資金を予定しています。
なお、本ファンドの募集は「抽選方式」にて執り行います。
本ファンド限定キャンペーン
本ファンド限定で投資額に応じたキャンペーンを実施します。詳細はこちらのURL（https://commosus.jp/articles/266）をご覧ください。
（特典内容と条件）
10万円 ～ 50万円未満 デジタルギフト® 2,000円分
50万円 ～ 100万円未満 デジタルギフト® 5,000円分
100万円 ～ 200万円未満 投資額の1%相当のデジタルギフト®
200万円以上 投資額の2%相当のデジタルギフト®
投資のポイント
【プロジェクト】東京・大手町エリアに近接する収益ビル（千代田区内神田一丁目）
【貸付先】TRIAD社（累計65億円超の完済実績）
【保全性】根抵当権第1順位、LTV86.0%
【分配方法】毎月分配型
【プロジェクト】東京・大手町エリアに近接する収益ビル（千代田区内神田一丁目）
今回、TRIAD社が取り扱うのは、東京都千代田区内神田一丁目に所在するオフィスビルです。本物件は、内神田一丁目の中でも「大手町エリア」寄りに位置し、大手町駅から徒歩約5分という交通利便性の高い立地にあります。本物件は、建物の所有者が土地を別の所有者から借り受けている「借地権付建物」であり、TRIAD社は建物と土地の権利を段階的に一本化したうえで、第三者に売却する事業を計画しています。
また、本プロジェクトは、不動産を直接取得するのではなく、不動産を所有する法人の株式を取得することで、実質的な支配権を得るスキームです。借地権・複数テナント・別所有者の土地といった複雑な権利関係の整理は、株式取得後、TRIAD社が主導して進めます。
（１）物件・エリアポテンシャル
本物件が所在する内神田一丁目は、日本を代表するビジネス街である「大手町エリア」に隣接する地区であり、本物件はその中でも「大手町エリア」に近い位置にあります。大手町駅から徒歩約5分、JR神田駅も利用可能な立地です。「大手町エリア」には、大手金融機関や上場企業の本社、大手メディアなどが集積しているほか、大手町・常盤橋地区を中心に、オフィス・ホテル・商業施設等からなる大規模な再開発が進められています。
本物件は現在オフィスとして利用されていますが、こうした都心立地と交通利便性を踏まえると、オフィスとしての継続利用に加え、アパートメントホテルや住宅（レジデンス）といった用途も想定し得る立地と考えられます。土地・建物を一体として活用できるようになれば、複数の用途を想定した出口戦略の選択肢を広げる要素となり得ます。
（２）出口戦略（返済計画）
TRIAD社は、土地・建物の権利関係を一本化したうえで、対象物件をデベロッパー等の第三者に売却する計画です。権利関係が整理された都心の土地・建物は、買い手にとって事業計画の自由度が高く、オフィス開発を想定するデベロッパーのほか、訪日需要を背景としたホテル事業者、住宅開発事業者など、複数の買い手層を想定できるとTRIAD社は考えています。想定される買い手層が特定の業種に偏らないことは、市況の変化に対して売却先確保の選択肢を広げる要素となり得ます。
こうした中で元利金は、対象物件の売却代金および同社の自己資金により返済される計画です。
（３）社会的インパクト
本プロジェクトは、借地権や多数のテナントが存在することで長らく権利関係が複雑なまま残されてきた都心の不動産を、専門的な権利調整を通じて次の担い手へ引き継ぐ取り組みです。「大手町エリア」に近接する希少な土地が、権利関係の整理によってより有効な利用へと移行することは、都市機能の更新と、都心の限られた土地資源の有効活用に資するものです。
（４）本スキーム（不動産M&Aスキーム）等にかかるQ&A
Q1：不動産M＆Aという手法は、業界では一般的なスキームなのでしょうか?
A1：はい、不動産業界において広く活用されている手法です。対象不動産を保有する法人の株式を取得することで、実質的にその不動産を支配下に置くスキームを指します。一般に、直接不動産を購入する手法と比較して、権利関係の集約や事業の引継ぎを円滑に進められるメリットや税務面・コスト面での効率化メリットがあり、本プロジェクトにおいても迅速な意思決定と円滑な物件取得のために本スキームを採用しております。
Q2：対象不動産への担保設定のタイミングと、取得できなかった場合のリスクは?
A1：担保設定は、株式取得（決済）と同時に、対象法人が保有する不動産に対して実行いたします。万が一、何らかの理由で株式の取得が完了しない場合には、貸付自体が実行されません。これにより、資産裏付け（担保）のない貸付が継続的に発生しないよう保全を図っております。
Q3：土地の取得は問題なく可能ですか？
A3：本物件は、建物と土地の所有者が異なります。土地については、現在の土地所有者（以下「A」）と第三者である法人（以下「B」）との間で売買契約が締結されています。さらに、TRIAD社はBとの間で、BがAから取得する予定の土地をTRIAD社が買い受ける他人物売買契約を締結しています。AからBへの土地の所有権移転は、TRIAD社による対象法人の株式取得と同時期に行われる予定です。その際、TRIAD社は、Bから土地の所有権移転を受ける権利を保全するため、所有権移転請求権の仮登記を行う予定です。
このように、土地については、AからB、BからTRIAD社へと取得するための契約関係が既に構築されており、TRIAD社は仮登記によって将来の所有権取得に係る権利を保全する予定です。
なお、本ファンドにおける担保対象は建物（借地権付）のみであり、土地は担保に含まれません。
