TSON FUNDINGをご利用いただきありがとうございます。

今回募集するファンド名はSMART FUND103号（岐阜県各務原市鵜沼＜第2期＞）、対象物件は岐阜県各務原市（1棟4戸）の新築メゾネット型賃貸住宅です。
ファンドの種類は【匿名組合型ファンド】で、募集方式は【先着式】となります。

募集期間は【12/10（水）の19：00】から【12/12（金）の13：00】までとなっております。

※本ファンドは、インカム重視型ファンドです。分配金6.0％の原資は〔インカムゲイン（家賃）4.6％、キャピタルゲイン1.4％〕でお支払する安定ファンドです。家賃に関してはマスターリースによる空室保証が付いております。また、出口戦略に関しては売却活動をしつつ、安定家賃が入ってきますので当社で保有し続けることも視野に入れております。入居開始日は12月26日となっております。

【岐阜県各務原市鵜沼の特徴】

各務ヶ原市は、岐阜県南部にあり、全国でも有数の航空機産業として発展したまちです。市の中央を東西に国道・鉄道が走っており、市内各地域には医療機関、商業施設などが点在しています。また、公園も多く、新境川堤にある百十郎桜は「日本桜１００選」に選ばれている桜の名所となっています。

対象物件の最寄り駅は、名鉄各務原線「苧ヶ瀬」駅で【徒歩約4分】の駅近立地となっております。

【「苧ヶ瀬」駅⇔「名鉄名古屋」駅間は約40分】となっております。（乗り換え、待ち時間は含みません。）

対象物件より徒歩約13分で大型ショッピングモール「アピタ各務原店」、徒歩約15分に「DCM各務原店」があり買い物施設が揃っています。

公示地価につきましては、物件の最近隣の観測地点では、観測以来3年連続で上昇中です。最新の2025年度では+0.4％の上昇となっております。

建物は【賃貸市場に約3.7％しかない希少価値のあるメゾネットタイプ】です。

●SMART FUND103号の特長

【想定利回り：6.0％（年利）　インカムゲイン4.6％・キャピタルゲイン1.4％】

【想定運用期間12ヶ月】

【建物は賃貸住宅市場に3.7％しかないメゾネットタイプ】 の賃貸住宅 です。

【入居開始後、空室保証付き】

【土地は所有権】

【優先出資90％：劣後出資10％　※劣後出資が増える場合があります】

【出資総額：7,700万円（770口）】

【優先出資募集額：6,930万円（693口）】

【劣後出資額：770万円（77口）】

【入金期日：2025年12月15日（22時）】

＜TSONの不動産特定共同事業実績＞

これまで298ファンドを組成、総額約284億円の運用実績があります。これまでの累計償還額は179億円で、全て想定利回り通りで配当金をお支払いしており、償還遅延および元本割れもございません。

※本商品は元本の返還および予想分配率を保証するものではありません。商品内容・リスクを十分にご理解の上、お申し込みください。

※契約終了日までに対象不動産の全部の売却が完了しなかった場合、本事業者は６ヶ月を超えない範囲で契約終了日を延長することができます。

※契約終了予定日前に対象不動産の全部を売却した場合はその時点で契約終了となり、本事業の清算手続において本事業に係る一切の債務を弁済した日又は本事業に帰属する財産の全てが本事業に係る債務の弁済に充てられた日を計算期間の末日として匿名組合損益を計算し、分配金の支払い及び出資金の返還を行います。

【ご出資をご検討のお客様へ】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

出資には出資者登録が必要です。

●ご応募時の操作について●　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

ご応募については会員登録より流れに沿って出資者登録をしていただき、完了するとご応募いただけます。 ご応募はログインした状態でご希望のファンドの詳細画面を閲覧いただき「電子取引にかかる重要事項説明書」「契約成立前書面」を閲覧いただくと、その下の「応募する」ボタンが緑色に変わり応募が可能となります。 「応募する」ボタンを押す前に、ご希望の応募口数をご入力ください。

●応募口数を間違えた場合●

先着順の場合、応募口数を誤って入力された場合は、口数の変更はできません。その場合はそのまま応募いただくか、キャンセルとなりますのでご注意くださいませ。また、いったんキャンセルすると再応募はできなくなります。

●当選時の入金手順●

当選された方は、入金期日前日までに当選メール内にある契約成立時書面のURLをクリックし、書面をご確認のうえ「出資確定」をしてください。その後、入金口座の情報が送信されます。期限を過ぎた場合は「出資確定」ができなくなります。

📒33号応募のご検討者様は、下記のニュース配信をご確認ください。
【らくたま33号】想定収支（スライド説明）の賃料収入想定に関するご説明および一部修正について
https://rakutama.jp/news/1870

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🎦「投資家プロテクトルール」誕生の舞台裏と今後

📝らくたま公式資料

🛡️ 投資家プロテクトルール（投資家を守る新ルール）
https://qr.paps.jp/rpw0a
🔰 らくたまWORLDマニュアル（らくたま会員の必読書）
https://qr.paps.jp/Q7YeG
🎥 YouTube解説動画（会員ランク制度）
　　https://x.gd/f2vLj
📚 デジタルカタログ（ベネフィット・ステーション紹介）
https://ebook.wisebook4.jp/html/Benefit1/56464/#1
🍰ベネステ優待活用術【実例付き・7月版】
https://rakutama.jp/news/1652

◆ 高機能ファンド（6つの魅力）

① 劣後出資割合25％
② 償還用リザーブ資金制度導入
③ 自社買戻し宣言×ファンド延長ゼロ宣言
④ 5日ルール+翌日償還
⑤ インカム型・短期12ヶ月
⑥ 50万円以上投資でベネステ+ベネポ
※本ファンドでは「満額当選制度」を導入し、部分当選は行いません。
※本ファンドについては「全期間配当保証」を採用しておりません。

◆ プロジェクト概要

本ファンドの対象は、東京都中央区銀座八丁目に位置する都心一等地の商業ビルです。
銀座駅・新橋駅の双方から徒歩圏内、有名な「コリドー街」に隣接する抜群の利便性を備えています。
現在、銀座コリドー街周辺は「100年に一度」の変革期にあり、頭上の高速道路を歩行者空間化する「東京スカイコリドー」計画や、日比谷公園・帝国ホテル側で進む「TOKYO CROSS PARK構想」など、超高層ビル群の開発が加速。
都市機能の向上に伴い、周辺価値の上昇・キャピタルゲインの期待が高まっています。
市場にほとんど出回らない銀座一等地の商業ビルに、個人投資家が参画できる数少ない機会です。
本物件は複数のテナントが入居済みで、賃料収入（インカム）を安定的に確保。収益構成はインカムゲイン75％：キャピタルゲイン25％と、安定運用を主軸としています。さらに、想定利回りはらくたま過去最高となる6.5%を設定。好立地の将来性×安定インカム×高利回り×X’mas感謝祭が融合した『らくたま』では今年一番の注目ファンドです。

◆   本ファンドの魅力・投資判断のポイント

① 【戦略的立地】：銀座八丁目・コリドー街至近。大規模再開発を見据えた都心一等地への投資機会
② 【安定と成長の両立】：満室稼働で安定インカムを確保し、都心資産としてキャピタルゲインも追求
③ 【高利回り＆特別特典】：らくたま過去最高の想定利回り6.5%  +  X‘mas感謝祭の豪華特典つき

◆ 投資戦略とリスク対策

■ 投資戦略
本ファンドは、対象不動産の最適な活用策を検討し、周辺との一体的な開発や追加取得または不動産価値向上を目的としたバリューアップ施策などを通じて、投資収益の最大化を目指します。

■ らくたまEXITプラン（償還を実現する3段階の出口設計）
本ファンドでは、安定した償還を確実に実現するため、あらかじめ「3段階」で構成された出口戦略（EXITプラン）を明確に策定しています。ファンド組成の段階から出口方針を具体化することで、運用終了時に生じ得る不確実性を大幅に抑制し、予期せぬファンド延長や償還遅延といったリスクを事前に回避できる体制を整えております。
この3段階EXITプランは、運用の安定性を高め、投資家の皆さまに安心してご参加いただくための重要な仕組みとなっています。より詳しい内容につきましては、スライド資料「らくたまEXITプラン（償還を実現する3段階の出口設計）」をご覧ください。

■ リスク対策（損失発生時）
本ファンドでは、劣後出資比率を高水準の25％に設定しています。
仮に不動産価格の下落や予期せぬ費用発生などにより損失が生じた場合でも、まず当社がこの劣後出資分（25％）を先行して負担するため、損失が25％を超えない限り、お客様の投資元本には影響が及びません。

この水準は、バブル崩壊以降で最大の下落幅とされるリーマンショック期の不動産価格下落率（約20％／国交省・三菱UFJ不動産販売データ）を大きく上回るものであり、厳しい相場変動にも耐えうる堅実なリスク設計となっています。これにより、想定外の市況変動時においても、お客様の元本リスクを最小限に抑える設計としています。

◆ 2回目の先着式採用（次回32号は抽選式）

31号ファンドでは、『らくたま』として2回目となる「先着式」を導入します。抽選方式と異なり、申込み順に出資枠が確定する仕組みです。出来る限り、多くの方に出資の機会をご提供するため、今回は出資口数上限を200口と設定しましたので、200万円を上限としてご希望の金額でお申し込みいただけます。なお、次回の32号は抽選式を採用予定です。

■ 応募方法
「契約成立前書面」をご確認のうえ、ご希望の口数を入力し「応募する」ボタンを押してお申し込みください。

■ 応募口数について（ご注意）
先着式のため、応募と同時に契約が成立します。入力後の口数変更はできません。誤入力の際は、（A）そのまま応募を継続、又は（B）キャンセルをお選びください。
※キャンセル後の再応募はできませんので、内容をご確認のうえお手続きください。

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🎦「投資家プロテクトルール」誕生の舞台裏と今後

📝らくたま公式資料

🛡️ 投資家プロテクトルール（投資家を守る新ルール）
https://qr.paps.jp/rpw0a
🔰 らくたまWORLDマニュアル（らくたま会員の必読書）
https://qr.paps.jp/gCKQF
🎥 YouTube解説動画（会員ランク制度）
　　https://x.gd/f2vLj
📚 デジタルカタログ（ベネフィット・ステーション紹介）
https://ebook.wisebook4.jp/html/Benefit1/56464/#1
🍰ベネステ優待活用術【実例付き・7月版】
https://rakutama.jp/news/1652

◆ 高機能ファンド（7つの魅力）

① 全期間配当保証（早期償還時にアップサイド配当）
② 劣後出資割合60％
③ 償還用リザーブ資金制度導入
④自社買戻し宣言×ファンド延長ゼロ宣言
⑤ 5日ルール+翌日償還
⑥ キャピタル型・短期12ヶ月
⑦ 50万円以上投資でベネステ+ベネポ

◆ プロジェクト概要

本ファンドの対象不動産は、東京都江東区・門前仲町駅徒歩1分に位置する都心一等地の底地です。商業店舗やオフィスが集積する高い繁華性と、再開発が進む「門前仲町駅前地区」の中心にあり、過去10年間で地価は91％上昇するなど、資産価値の上昇が続くエリアです。
本物件は、らくたま3号・12号ファンドでも組入実績のある土地で、当社が2023年11月より継続保有し、安定的な地代収入を得ております。1階部分には飲食店が入居する店舗ビルが建ち、土地賃貸借契約により安定した借地料収入を確保。また、将来的な再開発・売却時にはキャピタルゲイン（売却益）を見込んでおり、ファンドの配当原資として投資家リターンの最大化を目指します。
さらに、第三者への売却を選択しない場合でも、当社による買戻しや再組成によって償還を実現できる仕組みを整備しています。これまでの運用実績と同様に、都心の安定資産としての強みを生かし、確かな運用成果と安心の償還を目指してまいります。詳細は後掲スライド「らくたまEXITプラン（3段階の出口設計）」をご参照ください。

【『らくたま』における資金調達と自己資金運用の選択について】
12号ファンド以降、対象不動産については自己資金で運用してまいりましたが、『らくたま』における資金調達と自己資金運用の選択は、すべて当社の資金管理方針に基づくものです。
当社では、資金需要や市場環境に応じて柔軟に対応しており、資金調達が必要な場合には『らくたま』を通じて出資を募り、一方で、手元資金が十分な場合には自己資金による運用を行っております。このように、資金管理の観点からその時々に最適な手法を選択することで、財務の健全性とファンド運営の安定性の双方を維持しております。

◆   本ファンドの魅力・投資判断のポイント

①  都心一等地×再開発の中核エリアという“価値創出ポジション”
②  過去ファンド（3号・12号）の運用実績と明確な出口設計
③  劣後出資60％×投資家プロテクトルールにより、投資家の安全性を重視した設計

◆ 投資戦略とリスク対策

■投資戦略
本ファンドは、対象不動産の最適な活用策を検討し、周辺との一体的な開発や追加取得または不動産価値向上を目的としたバリューアップ施策などを通じて、投資収益の最大化を目指します。詳細はスライド資料「本ファンドの投資戦略」をご参照ください。

■明確な出口戦略
本ファンドでは、あらかじめ3段階のEXITプラン（出口戦略）を明確に設定しています。詳細はスライド資料「らくたまEXITプラン（ 償還を実現する3段階の出口設計 ）」をご参照ください。出口戦略を事前に設計することで、ファンド終了時に生じ得るリスクを最小限に抑え、予期せぬファンド延長や償還遅延の回避を実現します。明確なEXITプランは、安定的な運用と投資家の安心感を支える重要な基盤です。

■リスク対策（損失発生時）
本ファンドでは、劣後出資比率を高水準の60％に設定しています。
仮に不動産価格の下落や予期せぬ費用発生などにより損失が生じた場合でも、まず当社がこの劣後出資分（60％）を先行して負担するため、損失が60％を超えない限り、お客様の投資元本には影響が及びません。

この水準は、バブル崩壊以降で最大の下落幅とされるリーマンショック期の不動産価格下落率（約20％／国交省・三菱UFJ不動産販売データ）を大きく上回るものであり、厳しい相場変動にも耐えうる堅実なリスク設計となっています。これにより、想定外の市況変動時においても、お客様の元本リスクを最小限に抑える設計としています。

さらに、万が一、物件の売却が困難な状況となった場合でも、当社独自の「投資家プロテクトルール」に基づき、「償還用リザーブ資金制度」と「自社買戻し宣言」が連動して発動。当社が自ら買い戻すスキームを整備しており、償還遅延を防ぐセーフティネットを構築しています。なお、当社は常に適正価格での取引を厳守しており、損失補填等は一切行いません。これらの仕組みにより、安定運用と投資家保護の両立を実現する、信頼性の高いファンド運営を行っています。