ファンド概要

本ファンドは、投資家の皆様からの出資金を原資として、株式会社TRIAD（以下、TRIAD社）に対し8億円の融資を行います。

TRIAD社は、東京都千代田区内神田一丁目に所在し、大手町エリアに近接する収益ビル（借地権付）を保有する企業の株式を取得し、同ビルの実質的所有者となります。株式取得後は、建物内の権利関係を集約するなどバリューアップを図り、また当該土地も取得して、土地・建物一体で第三者に売却する計画です。本融資資金は当該株式の譲渡代金に充当され、元利金の返済は当該物件の売却代金および自己資金を予定しています。

なお、本ファンドの募集は「抽選方式」にて執り行います。

本ファンド限定キャンペーン

本ファンド限定で投資額に応じたキャンペーンを実施します。詳細はこちらのURL（https://commosus.jp/articles/266）をご覧ください。

（特典内容と条件）

10万円 ～ 50万円未満 デジタルギフト® 2,000円分

50万円 ～ 100万円未満 デジタルギフト® 5,000円分

100万円 ～ 200万円未満 投資額の1%相当のデジタルギフト®

200万円以上 投資額の2%相当のデジタルギフト®

投資のポイント

【プロジェクト】東京・大手町エリアに近接する収益ビル（千代田区内神田一丁目）
【貸付先】TRIAD社（累計65億円超の完済実績）
【保全性】根抵当権第1順位、LTV86.0%
【分配方法】毎月分配型

【プロジェクト】東京・大手町エリアに近接する収益ビル（千代田区内神田一丁目）

今回、TRIAD社が取り扱うのは、東京都千代田区内神田一丁目に所在するオフィスビルです。本物件は、内神田一丁目の中でも「大手町エリア」寄りに位置し、大手町駅から徒歩約5分という交通利便性の高い立地にあります。本物件は、建物の所有者が土地を別の所有者から借り受けている「借地権付建物」であり、TRIAD社は建物と土地の権利を段階的に一本化したうえで、第三者に売却する事業を計画しています。

また、本プロジェクトは、不動産を直接取得するのではなく、不動産を所有する法人の株式を取得することで、実質的な支配権を得るスキームです。借地権・複数テナント・別所有者の土地といった複雑な権利関係の整理は、株式取得後、TRIAD社が主導して進めます。

（１）物件・エリアポテンシャル

本物件が所在する内神田一丁目は、日本を代表するビジネス街である「大手町エリア」に隣接する地区であり、本物件はその中でも「大手町エリア」に近い位置にあります。大手町駅から徒歩約5分、JR神田駅も利用可能な立地です。「大手町エリア」には、大手金融機関や上場企業の本社、大手メディアなどが集積しているほか、大手町・常盤橋地区を中心に、オフィス・ホテル・商業施設等からなる大規模な再開発が進められています。

本物件は現在オフィスとして利用されていますが、こうした都心立地と交通利便性を踏まえると、オフィスとしての継続利用に加え、アパートメントホテルや住宅（レジデンス）といった用途も想定し得る立地と考えられます。土地・建物を一体として活用できるようになれば、複数の用途を想定した出口戦略の選択肢を広げる要素となり得ます。

（２）出口戦略（返済計画）

TRIAD社は、土地・建物の権利関係を一本化したうえで、対象物件をデベロッパー等の第三者に売却する計画です。権利関係が整理された都心の土地・建物は、買い手にとって事業計画の自由度が高く、オフィス開発を想定するデベロッパーのほか、訪日需要を背景としたホテル事業者、住宅開発事業者など、複数の買い手層を想定できるとTRIAD社は考えています。想定される買い手層が特定の業種に偏らないことは、市況の変化に対して売却先確保の選択肢を広げる要素となり得ます。

こうした中で元利金は、対象物件の売却代金および同社の自己資金により返済される計画です。

（３）社会的インパクト

本プロジェクトは、借地権や多数のテナントが存在することで長らく権利関係が複雑なまま残されてきた都心の不動産を、専門的な権利調整を通じて次の担い手へ引き継ぐ取り組みです。「大手町エリア」に近接する希少な土地が、権利関係の整理によってより有効な利用へと移行することは、都市機能の更新と、都心の限られた土地資源の有効活用に資するものです。

（４）本スキーム（不動産M&Aスキーム）等にかかるQ&A

Q1：不動産M＆Aという手法は、業界では一般的なスキームなのでしょうか?

A1：はい、不動産業界において広く活用されている手法です。対象不動産を保有する法人の株式を取得することで、実質的にその不動産を支配下に置くスキームを指します。一般に、直接不動産を購入する手法と比較して、権利関係の集約や事業の引継ぎを円滑に進められるメリットや税務面・コスト面での効率化メリットがあり、本プロジェクトにおいても迅速な意思決定と円滑な物件取得のために本スキームを採用しております。

Q2：対象不動産への担保設定のタイミングと、取得できなかった場合のリスクは?

A1：担保設定は、株式取得（決済）と同時に、対象法人が保有する不動産に対して実行いたします。万が一、何らかの理由で株式の取得が完了しない場合には、貸付自体が実行されません。これにより、資産裏付け（担保）のない貸付が継続的に発生しないよう保全を図っております。

Q3：土地の取得は問題なく可能ですか？

A3：本物件は、建物と土地の所有者が異なります。土地については、現在の土地所有者（以下「A」）と第三者である法人（以下「B」）との間で売買契約が締結されています。さらに、TRIAD社はBとの間で、BがAから取得する予定の土地をTRIAD社が買い受ける他人物売買契約を締結しています。AからBへの土地の所有権移転は、TRIAD社による対象法人の株式取得と同時期に行われる予定です。その際、TRIAD社は、Bから土地の所有権移転を受ける権利を保全するため、所有権移転請求権の仮登記を行う予定です。

このように、土地については、AからB、BからTRIAD社へと取得するための契約関係が既に構築されており、TRIAD社は仮登記によって将来の所有権取得に係る権利を保全する予定です。

なお、本ファンドにおける担保対象は建物（借地権付）のみであり、土地は担保に含まれません。

■ 本ファンドのポイント

・アイフル株式会社への貸付を目的としたファンド
・不動産の取得や売却を伴わない運用スキーム
・出資した資金はアイフル株式会社の事業資金として利用される

本ファンドは、アイフル株式会社への貸付を目的とした貸付型クラウドファンディングです。
投資家の皆様から出資いただいた資金は、アイフル株式会社へ貸し付けられ、同社の事業資金として使用されます。
その後、貸し付けた資金の弁済金および利息を原資として分配・償還が行われる仕組みとなっています。

【注意事項】

・本サービスで取り扱うファンドは、投資家様の出資元本及び目標利回りは保証されているものではありません。
・ファンドの条件およびリスクの内容や性質は、商品毎に異なります。ファンドのお申し込みの際には、契約締結前交付書面及び匿名組合契約書をよくお読みいただき、商品の内容やリスクを理解したうえでご自身の判断にてお申し込みいただきますようお願い致します。

貸付先の概要

【アイフル株式会社について】

アイフル株式会社は 2026年4月1日を期日として、単独株式移転（以下「本株式移転」という。）により、持株会社（完全親会社）である「 ムニノバホールディングス株式会社 」（以下「持株会社」という。）を設立しております。本株式移転に伴いアイフル株式会社は持株会社の完全子会社となるため当社株式は上場廃止となりますが、 持株会社は、東京証券取引所プライム市場に2026年4月1日付で上場しております。

【ムニノバホールディングスについて】

ムニノバホールディングス株式会社（以下、ムニノバグループという。）は、2026年4月1日、アイフル株式会社の単独株式移転により設立された純粋持株会社です。同日付で東京証券取引所プライム市場に上場し、グループ全体の経営管理および戦略立案を担っています。
当社グループは、個人向けローン、事業者向けローン、信用保証、個別信用購入あっせんの主力4事業を中核として、安定した収益基盤を構築してきました。これら既存事業の収益性向上を継続的に進めるとともに、事業活動から創出されるキャッシュフローを活用し、M&Aを成長の原動力としたグループ利益水準の拡大および事業ポートフォリオの多角化を推進しています。
持株会社体制への移行により、ムニノバグループは横断的な視点から、経営戦略、投資戦略、リスク管理およびガバナンスの高度化を実現しています。特定の事業領域に依存することなく、適正なバランスを有した事業構成を構築するとともに、グループ各社においては権限と責任を明確化し、自律的な経営を促進することで、グループ全体としての競争力強化を図っています。
また、持株会社が主導するM&A戦略を通じて、従来のノンバンク事業にとどまらない新たな事業領域への展開を進め、グループ内シナジーの最大化と企業価値の持続的向上を実現しています。ムニノバグループは、健全な金融サービスの提供を通じて社会に貢献するとともに、変化の激しい事業環境においても持続的な成長を遂げる企業グループを目指しています。

ファンド概要

本ファンドは、投資家の皆様からの出資金を原資として、Way株式会社（以下、Way社）に対し8億2,000万円の融資を行います。

Way社は、東京都港区西麻布に所在する不動産（土地・建物）を取得し、第三者に売却するプロジェクトを計画しています。本融資資金は当該物件の取得資金（仕入資金）に充当され、元利金の返済は当該物件の売却代金及び自己資金を予定しています。

なお、本ファンドの募集は「抽選方式」にて執り行います。

本ファンド出資者限定で、150万円以上投資完了いただいた方から抽選で50名に、2万円分の選べる『デジタルギフト』をプレゼントするキャンペーンを実施します。

【150万円以上投資完了いただいた方から抽選で50名に2万円分特典】選べる『デジタルギフト』プレゼント（8/4 更新）

本ファンドの投資家を対象としたキャンペーンを実施いたします。

対象ファンド

広尾プロジェクト（COMMOSUSファンド165号）

キャンペーン内容

150万円以上投資完了いただいた方から、抽選で50名様に2万円分の選べる『デジタルギフト』を付与

デジタルギフト®とは？

各種ポイント、電子マネーに交換可能で、受け取った人が好きなギフトを選べるデジタルギフトです。

交換先例 ※一部

Vポイント

dポイント

セブン銀行

Amazonギフトカード

楽天ポイント

など

配布日

2026年10月末頃を予定

※手続きの都合等により発送時期は前後する可能性があります。

※当選者様のみにメール配信を行います。抽選結果に関するお問い合わせには、お応えしかねますのであらかじめご了承ください。

注意事項

※ファンドへの投資申込みだけではなく、投資完了が本キャンペーンの適用対象となります。

※本ファンドが不成立及び融資未実行になった場合、本キャンペーンは適用されませ んので、あらかじめご了承ください。

※同期間中に実施される初回投資応援キャンペーン、2回目投資応援キャンペーン、メディア限定新規登録キャンペーンと併用可能です。

※複数回のお申込みも対象です。投資完了金額は合算して判定いたします。

以下のいずれかに該当する場合、本キャンペーンの対象外となります。

・名義貸しまたは名義借りが判明した場合

・特典の付与までにCOMMOSUSの退会申請を行った場合

・同一人物が複数のアカウントを用いて応募した場合

・キャンペーンサイトへ不正にアクセスした場合

・特定の団体または個人に対する誹謗中傷その他公序良俗に反する行為を行った場合

・その他本キャンペーンの運営を妨げる行為を行った場合

・上記のほか、当社が本キャンペーンの適用を不適切と判断した場合

投資のポイント

【プロジェクト】広尾駅徒歩6分・都心プライムエリアに所在する収益ビル

【貸付先】完済実績を有するWay社

【保全性】根抵当権第1順位、LTV84.0%

【分配方法】毎月分配型

【プロジェクト】広尾駅徒歩6分・都心プライムエリアに所在する収益ビル

今回、Way社が取り扱うのは、東京都港区西麻布四丁目に所在する土地および鉄筋コンクリート造・地下1階付3階建の建物であり、店舗・事務所・住宅で構成される複合ビルとして賃貸稼働中の収益物件です。Way社は同物件を取得し、第三者に販売する事業を計画しています。

（１）物件・エリアポテンシャル

西麻布は、広尾・六本木・麻布十番に囲まれた都心屈指のプライムエリアです。かつての「霞町」の面影を残す落ち着いた街並みに、名店と呼ばれる飲食店や隠れ家的なレストラン、デザイン事務所などが点在し、その奥には各国大使館や有栖川宮記念公園にほど近い低層の高級住宅地が広がります。商業の賑わいと邸宅街の静けさが共存する、東京でも他に代替の利かない独自の街として、国内外の富裕層・事業者から高い支持を集めています。

本物件は、東京メトロ日比谷線「広尾」駅から徒歩6分、「六本木」駅からも徒歩圏内に位置します。六本木ヒルズや麻布台ヒルズといった大規模再開発エリアにも近接し、就業人口・来街者の増加を背景に、飲食店舗・事務所の出店需要は旺盛です。一方で、西麻布一帯はまとまった土地の供給が極めて少なく、売買市場に出回る物件自体が希少です。港区の地価は近年も上昇傾向が続いており、収益物件・土地としての付加価値が高く、投資家・事業者双方からの取得ニーズが見込まれます。

（２）出口戦略（返済計画）

Way社は、対象物件を第三者に売却する計画です。対象物件は賃貸稼働中で安定した賃料収入を生む収益物件であるため、利回りを求める投資家に加え、店舗・事務所としての利用や将来のバリューアップを見据えた事業者など、複数の買い手層への売却が想定できます。前述のとおり同種物件の市場供給が限られるエリアであることから、Way社では売却は難しくないと見込んでいます。こうした中で元利金は、対象物件の売却代金および同社の自己資金により返済される計画です。

（３）社会的インパクト

本プロジェクトは、都心の希少な既存収益ビルを次の担い手へ承継させる、既存ストック流通型の取り組みです。築20年超の鉄筋コンクリート造建物を解体・建替えによらず活かし続けることは、環境負荷の低い持続可能な都市更新に資するものです。また、店舗・事務所・住宅が共存する複合ビルが、流動性と運営力を持つ事業者へ引き継がれることは、テナントの事業継続と居住の安定、ひいては西麻布エリアの商業・居住機能の維持と地域の賑わいにつながります。